来源：《亚洲周刊》2018年10月21日

文/吕畅能

       香港特首林郑月娥公布施政报告，提出在大屿山东面填海一千七百公顷，兴建可容纳一百一十万人的新都会，并承诺有七成土地预留给公营房屋。但民间关注填海的土地不能让地产集团主导，确保香港冲出地产霸权的魔咒。

       香港特首林郑月娥十月十日发表任内第二份施政报告，将推出二百五十项新措施。整份报告的最大亮点就是「明日大屿计划」，港府提出在大屿山东面填海一千七百公顷，相当于三分之一个九龙半岛的面积，预计最高可居住一百一十万人，这个计划将左右香港未来数十年的发展。林郑承诺，新增土地兴建的房屋比例将会是公营房屋占七成。但民间仍然关注，填海土地会不会被地产集团主导，让香港又落入「地产霸权」的深渊。

       「居住难」是香港问题的「重中之重」，林郑表示，不会因短期经济波动或物业价格的升跌，而动摇香港政府觅地建屋的决心。现时约有三十万人轮候公屋，平均轮候时间超过五年，不少基层市民需要住在「劏房」，甚至露宿街头，或寄居于连锁快餐店麦当劳，成为「麦难民」。

       东大屿山的发展酝酿多年，终于正式命名为「明日大屿计划」，这计划涉及庞大经济价值，是港岛连接大屿山的重要骨干，配合大屿山发展，东大屿很有可能成为另一个香港商业中心。连同填海、兴建过海隧道、道路基建、铁路等，智库组织「团结香港基金」曾经估计，整个计划需要四千亿港元（约合五百亿美元），甚至超过五千亿港元，是香港史上最昂贵的基建计划。

       港府估计在二零二五年开展第一期工程，首先在交椅洲东面、靠近香港岛的位置填海三百公顷，之后增加七百公顷，可提供至少十五万个单位，约四十五万人居住，预计二零三二年第一批居民能入伙。

       第二期工程则于二零三四年动工，在喜灵洲填海七百公顷，乐观估计，二零四零年左右会完成整个「明日大屿计划」。

       不过，整个计划仍然受到不少质疑，守护大屿联盟表示，根据政府土地供应专责小组估计，香港未来八年只需要二百三十公顷作居住用途，担心过度填海发展会对海洋生态造成永久破坏，该组织又批评政府高估人口，根据政府统计处人口推算，二零四三年香港人口将到达顶峰八百二十二万，但到二零六六年将下降到七百七十二万，质疑东大屿可容纳过百万人是高估了居民人数。民间土地资源专家组成员任宪邦表示，从未有地方试过填出可容纳七十万人的人工岛，担心一旦面对强台风，很难疏散岛上居民。

       由一九八零年开始，已经有各种声音提出发展大屿山，不过由于种种原因而搁置。八十年代，当时的港英政府计划兴建新机场时，曾考虑选址在大屿山西面（现时的东涌）还是东面，最后港英政府决定发展大屿山西面，建成现时可容纳三十万人的东涌新市镇。到了二零零零年初，港府重新检讨大屿山发展，到了二零一四年，时任特首梁振英重新提出具体的东大屿填海计划。

       远水难救近火。为了拯救「近火」，林郑月娥尝试提出其他方案，解决短期的住屋问题，使用棕地和改建工厂大厦是其中之二。所谓棕地，即是从前的农地，现时用作工业用途，政府估计，新界有近二千公顷棕地，不过棕地散落在各处，难以合并发展，而且很多有其他用途，例如存放大型建筑物料、工具、港口后勤或回收场等。当中只有一千三百公顷可集中发展，预计到二零三零年，可建成容纳三十五万人的新市镇。

       活化工厂大厦可能是最快的发展方案。香港的工业从一九八零年代开始式微，现时欠缺规划，大量工厂大厦空置，让可用的土地资源白白浪费。二零一零年，时任特首曾荫权与当时是发展局局长的林郑月娥推出活化工厦计划，允许工厦改装成商业用途。

       活化工厂大厦解困

       现时作为特首的林郑把活化计划升级，放宽限制，允许将工厦改建成过渡性房屋，舒缓住屋问题。不过，工厂大厦改装成住屋难题依然存在，例如香港的《建筑物条例》规定，住屋每户必须配置厨房，工厦并无此设计，如要符合标准，需要大规模改装。工厦虽然面积大，但是采光、通风等设计均不是以居民作标准，容易出现无窗的「黑房」。因此有多少工厦业主愿意巨资改装工厦，仍是未知之数。

       「明日大屿计划」将影响香港未来数十年的命运，可否永久解决长年累积的房屋问题，就要看港府的决心。只有通过周详的计划，而不是受到利益集团的影响，才有可能冲出香港住房的魔咒。